Bạn có ý tưởng thuê sàn văn phòng của chủ đầu tư sau đó cải tạo nội thất để kinh doanh hình thức văn phòng chia sẻ (co-working space) hoặc hình thức văn phòng ảo (virtual office) nhưng chưa biết mình cần phải làm những thủ tục pháp lý như thế nào? Vậy hãy cùng tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về điều kiện kinh doanh cho thuê lại văn phòng nhé!
1. Ký kết hợp đồng thuê với chủ đầu tư
Trước tiên, bạn cần thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng thuê với chủ đầu tư. Trong đó, cần đặc biệt lưu ý về điều khoản hợp đồng phải đảm bảo điều khoản “Bên thuê được phép cho thuê lại văn phòng”.
Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
“Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản”
Như vậy, khi soạn thảo hợp đồng thuê với chủ đầu tư, ngoài các điều khoản về thời hạn thuê, giá tiền thuê, quyền và nghĩa vụ các bên,… cần phải có thêm điều khoản chủ nhà đồng ý việc bạn cho thuê lại văn phòng đó.
2. Thủ tục đăng ký kinh doanh
Trước khi thực hiện Thủ tục kinh doanh, cần xác định rõ là việc Cho thuê lại văn phòng có phải là hoạt động Kinh doanh bất động sản được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản hay không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, “Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.”
Như vậy, hoạt động Thuê sàn của tòa nhà để cho thuê lại làm văn phòng là hoạt động Kinh doanh bất động sản. Do đó, hoạt động này cần tuân theo các Điều kiện khi kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:
2.1 Trường hợp Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản: “Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Do đó, trường hợp cá nhân kinh doanh cho thuê lại văn phòng quy mô nhỏ thì không cần phải thành lập doanh nghiệp, chỉ cần thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế.
Nội dung hướng dẫn Đăng ký thuế cho cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được thực hiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản pháp luật liên quan.
2.2 Trường hợp Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản dưới mức quy mô nhỏ
Theo quy định tài Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, nếu tổ chức cho thuê lại văn phòng nhưng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Việc thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, dưới mức quy mô nhỏ được quy định tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản.
2.3 Trường hợp Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không thuộc 2 trường hợp nêu trên
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản“
Như vậy, nếu tổ chức, cá nhân thực hiện việc cho thuê lại không thuộc 2 trường hợp nêu trên (Mục 2.1 và 2.2) thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.
Tại đây, chúng ta tiếp tục chia ra 2 trường hợp: Một là, bạn chưa có doanh nghiệp. Hai là, bạn đã có doanh nghiệp nhưng chưa đăng ký ngành nghề Kinh doanh bất động sản (Mã ngành: 6810)
2.3.1 Trường hợp bạn chưa có doanh nghiệp
Trường hợp bạn chưa có doanh nghiệp, bạn cần tiến hành thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định của Nghị định 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.
Tùy theo loại hình doanh nghiệp mà bạn cần chuẩn bị Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp phù hợp theo hướng dẫn tại Điều 21, 22 và 23 Nghị định 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.
Bạn có thể nộp hồ sơ thành lập công ty bất động sản tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh hoặc nộp online trên trang Cổng thông tin doanh nghiệp quốc gia.
2.3.2 Trường hợp bạn đã có doanh nghiệp nhưng chưa đăng ký ngành nghề Kinh doanh bất động sản
Trong trường hợp này, bạn chỉ phải thực hiện đăng ký bổ sung ngành nghề Kinh doanh bất động sản.
Điều 56 Nghị định 01/2021/NĐ-CP hướng dẫn rõ thủ tục Thông báo thay đổi ngành, nghề kinh doanh.
Theo đó, doanh nghiệp gửi Thông báo đến Phòng Đăng ký kinh doanh nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính:
Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp bao gồm các giấy tờ sau đây:
a) Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp ký;
b) Nghị quyết, quyết định và bản sao biên bản họp của Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, của Đại hội đồng cổ đông đối với công ty cổ phần; nghị quyết, quyết định của chủ sở hữu công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên về việc thay đổi ngành, nghề kinh doanh.
Lưu ý: Nếu doanh nghiệp của bạn là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì ngoài thủ tục bổ sung ngành, nghề kinh doanh, bạn cũng cần thực hiện thủ tục Thay đổi giấy chứng nhận đầu tư.
Trên đây là những chia sẻ của tôi về Điều kiện kinh doanh cho thuê lại văn phòng.
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hay thắc mắc nào liên quan đến Kinh doanh cho thuê lại văn phòng, đừng ngần ngại liên hệ với tôi qua email: info@chuyengiaphaply.com
